[РЕШЕНО] Непрозрачная схема покупки в 5-линии

Друзья, столкнулся с ситуацией: В феврале заключил предварительный договор ('нотариальный") на квартиру в 3-ей линии, на сегодняшний момент завели уже 90% от стоимости на физлицо и, но расстроились из-за види перед домом (строение которого изначально не блыо на генплане), - застройщик предложил переселение в квартиру в 5-ой линии большей площади и с учетом всех налогов (которых в 3-линии 7% от стоимости, т.к. физлицо) за те же деньги, по срокам конечно - ноябрь 2014 (против декабрь 2013 в 3-ей).

Я, конечно, загорелся идей, и первоначально мы оговаривали с застройщиком такой плна действий:

1. Расторожение предварительного договора по старой квартире
2. Передача застройщком мне налички уже заведенной мной по старой квартире
3. Заключение купли-продажи имущественных прав + форвардного
4. Оплата мной всей суммы за новую квартиру через банк (комиссия 0,5%)

Однако, через несколько дней, застройщик, ссылаяюсь на "очередин на бирже" с форвардными контрактами, отстутствия "налички" в данный момент такую схему:

1. Расторожение предварительного договора по старой квартире
2. Заключение "офисного" договора на новую квартиру (но с тем еж физлицом, а не с юридическом, которе строит 5-ю линию) на полную сумму
3. Я доплачаю остаток за новую.

После этого в Декабре 2013 обещают перезаключение и перевод на форвардный контракт уже с юридическим лицом. Т.е. они отдают мне наличку всю, я спускаю в банк и провожу деньги по "безналу" на юридическое лицо.

Я очень озадачен такой схемой, потому как:

1. Деньги свои я не увижу, а предварительный договор по старой квартире расторгну и все расписки о получении физлицом по платеежам верну. Вместо этого у меня будет "офисный" договор, где будет указано что физлицо получели от меня средства в полном размере за квартиру в 5-ой линии (которую строит юрлицо)
2. Непонятно когда точно будет перевод на "форвардный" контракт и будет ли передача наличик для проведния оплаты по "безналу" на юрлицо от моего имени (по сути это мои обязательства по "форвардному" договору перед юридическим лицом).


Поделитесь опытом, кто покупал квратитры у юрлица в 5, 6 линиях по такой схеме и каковы Ваши оценки рисков? Если покупали по другой схеме, то по какой?

Все заранее спасибо за ответы и рекомендации.

Aleksey, если я не ошибаюсь, то вот тут Договора на 4-ую линию как раз обсуждение этой схемы. Думаю, Ваши вопросы частично уже освещены там и можно обсудить там же ньансы Вашей сделки. Может, я, конечно, не права...

Ирина_И, спасибо, читал. Схема другая, и по ней, по слоавм менеджеров уэе кто-от покупал квартиры в 5,6 линиях. Хочу найти этих людей и узнать что они думают об этом.

Aleksey, когда мы в апреле внесли залог за квартиру в 4 линии, форвадные договора еще не подписывали. Менеджер несколько раз предлагал такую же схему, как Вам - внесении налички сейчас по так называемому предварительному договору с переоформлением попозже на форвардный контракт, тоже ссылались на загруженность биржи. Мы не согласились и ждали почти месяц когда в конце мая начали подписывать форвардные договора. В конце мая подписали форвардный.
Я бы Вам советовала настаивать на оформлении сразу форвардного контракта - как показал наш опыт в нескольких вопросах, менеджер часто пытается провести Вашу сделку по выгодным изначально для себя условиям, если не соглашаетесь - идет на уступки. Они не менее Вашего заинтересованы в продаже 5-й линии (да еще и за полную стоимость, как я поняла) + продадут квартиру в ТШ4 за бОльшие деньги, чем она была продана Вам, поскольку цена растет на каждом этапе строительства.
Настаивайте на оформлении сразу форвардного контракта (биржа не настолько загружена, выдержит еще Ваш контрактик :)), говорите, что готовы подождать неделю-вторую, пока появится наличка, типа все мы люди, понимаем, что не всегда бывает "сейчас на сейчас". Глядишь - и появится у них такая возможность.
Кроме того, учитывайте, что вносить правки в договор проще, когда деньги лежат у вас в кармане, а не у поставщика.
Есть еще один ньюанс. Обещание оформить контракт в декабре может так же растянуться во времени, как и все другие обещания. Например, одна форумчанка говорила, что бухгалтерия ей уже второй месяц не выдает справку о полной оплате, ссылаясь на занятость.

Reksana, спасибо. Я уже пркатически принял решение, что по их условиям не буду. "Лучше синица в руке, чем журавль в небе". Покупал я по 950 за метр, а в 5-ой чейчас квартира по 850, и еще -10% за внесение полной суммы. С учетом налогов по физлицу та же цена что и за 2к, вот и хочется да колится.

Это откуда или на что такие цены? Мы по 900 покупали.

Corba, это угловые квартиры 3к

Aleksey я купил квартиру в 5 линии (70%+30% в рассрочку) и честно говоря никаких проблем с оформлением форвардного контракта с биржей не было. В 14-00 (29.08.13) встретился с менеджером Денисом в ОП, который предварительно мне выслал договора на почту, я их почитал, сделал свои поправки и во время встречи их озвучил Денису. А в 16-00 мы встретились в центральном офисе на Ленина 2в и подписали договора:
1. Форвардный был уже зарегистрирован на бирже (я проверил правда вечером)
2. на основании его договор дериватива
3. договор купли иммушественых прав
4. Вернули залог 8000,00 (минус 540,00 за регистрацию контракта на бирже) и все.
Кстати деньги я платил(хотя все подписанные договора были у меня на руках) на следующий день по деривативу, а по майновым правам вообще- 2.09.13 и 3.09.13 двумя частями в связи с новым ограничением. никаких проблем не надлюдалось с биржей. Может Вам не повезло с менеджером и он должен или хочет сначала продать Вашу квартиру, а потом вернуть Вам деньги, что бы не потерять % от продаж- не знаю! но думаю что подписывать какой то офисный договор не стоит- думаю очень рисковано. а какая у Вас квартира 2-3к. Так что требуйте одновременого переподписания договоров, а по деньгам возможно взаимозачет или возврат Вам счет если нет нала. Удачи!

Митя, спасибо за развёрнутый ответ. Да, очевидно, что застройщику мешает продвигаться в вопросе именно нежелание выводитьт наличку с физлица и заводить её по безналу на юрлицо.

ил не желание менегера терять на Вашей квартире свои проценты...короче торбите его или меняйте менегера...Денис кстати - тот что Митя тут писал - порядочный чел

Витал, у меня Егор менеджер, вроде неплохой парень, более того я говорил с Стрелко М.И., и она ссылалась на Микулина - что это его решение.

Ссылаться - не значит услышать лично! Вы же понимаете,что они могут преподнести Вашу ситуацию по своему и само собой руководство может принять такое решение. Они могут не упомянуть о своих боках, а руководству лишние напряги не нужны "купили квартиру и радуйтесь" то что мы придумали пару лишних домов, а вас об этом забыли предупредить так это Ваша головная боль. Но о "Предупредить " инвестора должен помнить менеджер, который общается с инвестором на этапе строительства непосредственно,а не руководство. Я думаю на крайняк Вам нужно добиваться личной встречи с Г. или М. и тогда уже делать выводы. На крайний можно потребовать СКИДКУ в качестве компенсации за неудобства, ну это как вариант, если конечно не передумали менять квартиру.
И все таки какая у Вас площадь?

Митя, Спасибо за совет. У нас сейчас 56 м готовая, а ту что хотим купить 75 на этапе фундамента

Расскажите, пожалуйста. Мы уже забронировали квартиру. Предварительный (или, как сказал менеджер, форвардный) договор должны скинуть на почту. Нам сказали, что мы должны подъехать на Ленина 2 с деньгами (но гривнами). У всех так (просто не понимаю, зачем менять теперь с долларов на гривны)? И еще, Митя писал, что когда он подъехал к главному офису, то форвардный договор был уже зарегистрирован на бирже.Это так должно быть? Расскажите еще о процедуре (передачи 30 или 50 % денег от стоимости квартиры). Уж очень как-то страшно. Ничего не понятно)))

Скажите- а что, уже ПК кого то обманул? Или есть повод сомневаться в добропорядочности застройщика?
Как то на воду дуем кажется... Сколькотуже и основных договоров заключили- вроде пока были все довольны...
Может я неправ?

никто никого еще с договорами не обманул, насколько я знаю и вообще у меня только позитивные мысли о застройщике. у самих ОД в феврале.

splendiferous777, заключали ПД месяц назад, да, так и было, к вашему приезду форвардный договор будет уже зарегистрирован на бирже, только оплачивали мы 70% (6 линия) и не са след. день через банк, а не на месте. А в гривнах, потому что договор заключается в нац.валюте.

splendiferous777,

Начина я с 4 линии платежи осуществляются только через банк, а официальные платежи через банк согласно закона могут проводиться только в нац валюте, поэтому свои сбережения в доларах прийдется поменять на гривну. У меня форвардный контракт был уже зарегистрирован, но насколько я помню у некоторых были проблемы с регистрацией на бирже. Но теперь я так понимаю сейчас все нормально судя по коменту myrashka, Деньги никому в руки не даете а платите через банк, можно внизу там самая маленькая комиссия (0,5%), или договорится о платеже на несколько дней позже, как было у меня. И не забывайте про платежи до 150000 грн в один день.При этом все договора у Вас уже на руках.

Спапибо большое всем, кто ответил. Да, нам менеджер сказал, что все будет оплачиваться через банк (ну это и хорошо, как-то надежней) . Спасибо еще раз)

у нас 6-я линия платим наличными в офисе